עשר שאלות לקיבוצים בכניסה לתחום הנדל"ן – איך עושים את זה נכון?

הנדל"ן ומצוקת הדיור יהיו ,ככל הנראה, בין הנושאים המרכזיים והמכריעים בבחירות הבאות עלינו לטובה במרץ 2015. נושא הנדל"ן היה מאז ומתמיד בלב הדיון הציבורי בישראל, אולם נראה שעתה מצטרפים לדיון 270 קיבוצים, שמרביתם נמצאים בפריפריה.

הקיבוצים רחוקים מלממש את הפוטנציאל בתחום המגורים, בזכות עתודות קרקע של כ- 60 אלף דירות. זאת, יחד עם המגמה הבולטת של פיזור אוכלוסין ומעבר לפריפריה בזכות תשתיות התחבורה, יוצרים לקיבוצים שעת רצון אמיתית בתחום הנדל"ן שניצולה יתרום לא רק לקיבוצים ולתושביהם, אלא גם למדינת ישראל.

ריכזנו עבורכם 10 שאלות שכדאי לתת עליהן את הדעת לפני הכניסה לתחום הנדל"ן. כתמיד,"סוף מעשה במחשבה תחילה", ולכן ייטב אם תהיה התייחסות לסוגיות אלה מבעוד מועד.
התשובות לשאלות יהוו בסיס ליצירת תכנית עבודה לפיתוח הנדל"ן בקיבוץ. בלעדיה לא נוכל למצות את הפוטנציאל באופן מיטבי.

מה משמעות הרפורמה עבור הקיבוץ שלנו?
בספטמבר השנה, מועצת מקרקעי ישראל אישרה פה אחד את המלצת ועדת ליברמן להסדרת זכויות המגורים בקיבוצים. על פי המתווה שאושר, האגודות השיתופיות בקיבוצים יוכלו לרכוש מרשות מקרקעי ישראל את כלל זכויות המגורים בקיבוץ, והמדינה כבר לא תחזיק בקרקע. זאת במטרה לשמר את אורח החיים הקיבוצי. המשמעות היא שחברי הקיבוץ יוכלו להקים את ביתם ולהתנהל אך ורק מול האגודה השיתופית, ולא מול המדינה.
בהתאם להמלצות שאושרו, תהיה רשאית האגודה השיתופית של הקיבוץ לרכוש במרוכז את זכויות המגורים בקיבוץ המוקנות על פי תוכנית המתאר הארצית – תמ"א 35- אם על פי תכנית תקפה או על פי תכנית אשר תאושר בעתיד. זאת, בתנאי שלפחות 66% מחברי הקיבוץ מאשרים את המתווה.
רכישה מרוכזת זו פוטרת את הקיבוץ מהחובה לשלם לרשות מקרקעי ישראל או לקבל את חתימתו, בגין הקמת יחידות דיור בקיבוץ או בגין כל הסדר בין הקיבוץ לבין חבריו בנוגע ליחידות דיור אלו. עוד אושר כי שיעורי התשלום עבור הקרקע יהיו בהתאם להסדרים הנהוגים כיום, בהתאם להחלטות מועצה העוסקות בשיוך דירות בקיבוצים (1366 ו-751תוך התאמות הנדרשות למתווה החדש.

חשוב מאוד להבין מה משמעות ההחלטה עבור כל קיבוץ בנפרד, ולמצוא תשובות לשאלות הנגזרות:

מה הפוטנציאל הנדל"ני של הקיבוץ שלנו? מה עתודות הקרקע שעומדות לרשות הקיבוץ ?
מה המשמעויות מבחינה פיננסית עבור הקיבוץ שלנו? מה העלויות ומה חבויות המס?
האם יש לנו לוח זמנים לפיתוח נדל"ני של הקיבוץ?

מה המחויבויות שלנו עבור הקהילה הקיימת בקיבוץ?
אז יש רפורמה! חלק א' הסתיים בהצלחה כזאת או אחרת. עם זאת, יש לנו עדיין מחוייבות עבור הקהילה הנוכחית בקיבוץ, וחשוב מאוד לתת עליה את הדעת.
ממה מורכבת המחויבות שלנו לקהילה בתחום הנדל"ן?

הרחבת ושיפור מגורי החברים הקיימים
תשתיות ומבני ציבור
פתרונות מגורים לבני הקיבוץ החוזרים
פתרונות מגורים לקהילה הצעירה בקיבוץ
הרחבת הקהילה ו"הזרקת דם צעיר" באמצעות גיוס חברים חדשים

לכל אלה תהיה חשיבות מכרעת בבניית תכנית עסקית לפיתוח הנדל"ן בקיבוץ.

איזה תחום נרצה לפתח בתחום הנדל"ן ומה התמהיל הנכון עבורנו?
תחום הנדל"ן אינו מקשה אחת, ומורכב מתחומים שונים בתכלית. בין התחומים המרכזיים: מגורים, מגורים מניבים (יחידות דיור להשכרה, בתי אבות), תעשיה, מסחר, תיירות, תשתיות, תעסוקה ועוד.
אחד הדברים היפים בתחום הוא, שקיומו המוצלח של תחום אחד כרוך בתחום השני: מגורים מחייבים תעסוקה באזור, תיירות ותרבות פנאי מחייבים מסחר ועוד.
אנו מאמינים כי פעילות מוצלחת בתחום הנדל"ן מחייבת בניית תמהיל מושכל, שמנצל באופן מיטבי את הקרקע, מאפשר מימון נוח וזול של הפעילות, וחשוב מכל- תורם לניהול סיכונים מיטבי.

מה היכולות הפיננסיות של הקיבוץ והאם הוא יכול לגייס הון בקלות?
פיתוח נדל"ני מחייב מחשבה על יכולות פיננסיות ועל גיוס הון הרבה לפני היציאה לדרך. התייחסות מוקדמת לסוגיה זו תאפשר ליישם את תכנית העבודה בנדל"ן באופן מהיר ומיטבי. בסוגיה זו עלינו להתייחס לנקודות הבאות:

מה היקף יתרות המזומנים של הקיבוץ?
מה דירוג האשראי שלו?
מהן המחויבויות העתידיות של הקיבוץ לקהילה ולחברים?
מהם מקורות המימון העומדים בפניו?

הולכים לבד או יחד?
פיתוח נדל"ן מחייב מימון, נזילות ואיתנות פיננסית. גם קיבוץ שנמצא במצב כלכלי מעולה לא ימהר להשקיע את כל יתרות המזומנים שלו בתחום הנדל"ן, ולכן שווה להקדיש מחשבה על הרצון בשותפים ובאופיים.
זאת על אחת כמה וכמה במצב בו מרבית הקיבוצים נמצאים בשכנות לקיבוצים אחרים ויכולים ליהנות מסינרגיה בפיתוח נדל"ן.
אז מה עלינו לשאול את עצמנו?

האם אנחנו הולכים לבד, ללא שותפים ומגייסים הון מבנקים וממשקיעים מוסדיים?
האם אנחנו "משלבים ידיים" עם קיבוצים שכנים?
האם אנחנו מגייסים שותפים מהשוק הפרטי?

שיווק, מיתוג ומיצוב-כיצד?
שוק הנדל"ן, כמו כל שוק, הוא תחרותי ומחייב התייחסות לסוגיות שיווקיות מהיום הראשון. יצירת מיתוג ובידול למיזם נדל"ני בכל תחום הוא מפתח ביצירת ביקוש לנדל"ן ויצירת פרמיה על המחיר.
למרות הביקושים הקשיחים, נושאי השיווק והמיתוג הם מחויבי המציאות.

מה ערכי המותג שלנו בתחום הנדל"ן? מה הבשורה שאנו מביאים לשוק?
מה הייחודיות שלנו מול פתרונות הנדל"ן באזור שלנו ומול פתרונות הנדל"ן בקיבוצים האחרים?
מה ערוצי השיווק והמכירות שלנו?
מה היעדים ומה לוחות הזמנים שלנו?

מה מודל הרווח שלנו? מהי מדיניות ההשקעות של הרווח?
שולי הרווח בענף הנדל"ן עומדים על 15-25%. למעשה – הבנקים מחייבים 15% רווח לפחות על מנת לממן פרויקט. חשוב להבין כבר מעכשיו מה מודל הרווח, מה שיעורו ולאן ינותבו הכספים האלה.

פיתוח נדל"ן למגורים- מה חשוב לדעת?
כאמור, בקיבוצים יש עתודות קרקע ל- 60 אלף דירות. בשוק בו יש פערי היצע של כ- 7000 יחידות דיור בשנה, מדובר במספר משמעותי מאוד. במקרה בו קיבוץ החליט לפתח נדל"ן למגורים עליו להידרש לשאלות הבאות:

למי מיועדות היחידות החדשות? חברים קיימים? דור שני? חברים חדשים?
האם מדובר ביחידות שיימכרו או יושכרו?
האם אנחנו ערוכים לקליטת חברים חדשים בקהילה?
מה אופי וועדת הקליטה לחברים חדשים ומה הדרישות?
האם התשתיות הקיבוציות מתאימות לגידול מהותי במספר החברים בקיבוץ?

פיתוח נדל"ן מסחרי/עסקי – פתרון תעסוקתי או מודל הכנסה?
בקיבוצים רבים קיימת כבר היום פעילות עסקית נוספת לחקלאות. בחלק מהקיבוצים יש מפעלים קיבוציים ואלה מהווים חלק ניכר מהכנסות הקיבוץ. עם זאת, שווה לבדוק האם כדאי לגוון את הנדל"ן המסחרי ולהוסיף פעילויות בקיבוץ. כאן יש להתייחס לסוגיות הבאות:

האם מתכוונים לפתח את הפעילות העסקית הנוכחית?
האם מתכוונים לפתח פעילויות עסקיות נוספות?
האם הרווח יגיע מהפעילות עצמה או מהשכרת הנדל"ן לעסקים?
מה אופי הפתרון? משרדים, מפעלים, שטחים לוגיסטיים, או מרכזי תעסוקה?
מה השירותים התומכים שיש באזור והאם יש להוסיף או לשפר אותם?

נדגיש בהקשר זה כי בכל קיבוץ קיימת עתודת קרקע לפיתוח אזורי תעסוקה בהיקף של 60-120 דונם (בניכוי השטחים שכבר היום משמשים לאזורי תעסוקה). יתר על כן, ניתן אף להשתמש בשטחי המשק בכל קיבוץ לפיתוח מיזמים בתחום הטכנולוגיה או השירותים החקלאיים, באישור משרד החקלאות.

ומה עם שטחי הציבור בקבוץ או במועצה האזורית, או בשמם הנוסף "שטחים חומים"? כיום ניתן להשתמש ב- 20% מכלל הקרקע לפיתוח שטחי מסחר, בהתאם להוראות משרד הפנים. משרדנו מקדם פרויקטים מסוג זה בערים בישראל, באמצעות התאגידים העירוניים.

מהו החזון???
לאחר שבחנו את כל האלטרנטיבות ושאלנו את עצמנו את כל השאלות הנכונות והחשובות, הגיע הזמן לענות על השאלה החשובה מכל: מה החזון שלנו לקיבוץ בטווח הארוך, וכיצד פיתוח הנדל"ן מתיישב איתו? ללא התייחסות לשאלה זו לא נוכל לגייס את המשאבים וההסכמה הדרושים לקדם את הפרויקט.

מתודולוגיה לקידום פיתוח הנדל"ן:
ניהול תהליכי פיתוח נדל"ניים מחייב מתודולוגיית עבודה מובנית, המאופיינת במקצוענות, גמישות מחשבתית ופרקטיות. להלן תהליך העבודה:

בחינת הפוטנציאל הנדל"ני של הקיבוץ, לרבות התייחסות לשימושי הקרקע השונים
בחינת הצרכים הנוכחיים והעתידיים של הקיבוץ בתחום הנדל"ן
קביעת הנושאים אותם ננהל בתחום
בניית צוות היגוי קיבוצי
בניית צוות מקצועי הכולל עורכי דין, שמאים, אדריכלים וכדומה
בניית תכנית עבודה רב שנתית לקידום תחום הנדל"ן
קביעת לוחות זמנים לפרויקט
דיווח חודשי בכתב ובמצגת לצוות ההיגוי על ההתקדמות בפרויקט
דיווח חצי שנתי ובחינת מצב ההתקדמות של הפרויקט

על עובד גובי
חברת עובד גובי ושות', הינה חברה מובילה בישראל בתחומי הייעוץ הכלכלי והפיננסי, ניהול סיכונים וביקורת ובקרה פנימית.
המשרד מתמחה בייעוץ וליווי קיבוצים ומושבים, וייעוץ לגופים פיננסיים כגון בנקים וחברות ביטוח, יעוץ לחברות תעשייתיות ומסחריות.
שותפי החברה הינם רואי חשבון, ומועסקים בו כ-45 עובדים מקצועיים בתחומי ראיית חשבון, כלכלה, מימון ומערכות מידע. המשרד מתמחה בעבודות מורכבות המשלבות מומחי שיווק, יצור, תפעול ומערכות מידע ומספק ללקוח שירותי יעוץ וליווי מערכתי כולל.
זכינו להיות מעורבים במרבית ההסכמים שנחתמו בין המערכת הבנקאית לקיבוצים השונים, וצברנו אמינות הן במערכת הבנקאית והן בקרב הקיבוצים.
אנו מתמחים בתחומים הרלוונטיים ל"קיבוץ החדש", כגון הפרדת משק-קהילה, תאגוד, הסדרים פנסיוניים, קביעת אסטרטגיה לטווח ארוך, הכנסת משקיעים חיצוניים, שכונות קהילתיות, סוגיות מיסוי ועוד.
בין סל השירותים שהמשרד מעניק למגזר ההתיישבותי, ניתן לציין, בין השאר, את השירותים הבאים:

הערכות שווי של מפעלים לצורך הכנסת משקיע, תוך כדי ייעוץ לקיבוץ וליווי התהליך.
בדיקות כדאיות כלכליות להשקעות.
יעוץ וליווי בנושאים של תמחיר ותקציב.
ליווי כלכלי אסטרטגי לפתוח נדל"ן עבור קיבוצים רשויות מקומיות תאגידים עירוניים וחברות יזמיות
בדיקות כדאיות ותוכניות עסקיות לפעילויות החקלאיות – מיזוגי גד"ש, איחוד רפתות, מטעים, לולים ועוד.
ליווי הסדרי מימון מול הבנקים.
ייעוץ בתחום הנדל"ן.
ביצוע ביקורת פנים במפעלים ובקיבוצים.
הכנת תכניות אסטרטגיות ארוכות טווח. ואסטרטגיה פיננסית בהיבט של פתוח עסקי בראי של ניהול סיכונים.