מרפאות קהילתיות – פרויקט עירוני מניב

שירותי הרפואה בישראל נמצאים מזה שנים בתהליך מתמיד של שינוי והתפתחות. סביר יהיה להניח שהמקור לכל השינויים נובע מעלייה במודעות של צרכני השירותים הרפואיים לשירות איכותי ומכבד, שירותי רפואה משלימה ותפקיד השירותים הרפואיים בחיי הקהילה.

העיריות והרשויות המקומיות, באמצעות התאגידים העירוניים, נדרשות לשינויים האלה ולמחויבות של ראשי הערים לספק שירותי רפואה איכותיים וכוללים לתושבי הערים. עם זאת, התקציבים העירוניים המדלדלים, יחד עם עלייה בצריכת שירותים רפואיים יוצרים לחץ תקציבי על העיריות ומחייבים התייחסות יצירתית יותר לשירותי הרפואה הקהילתיים.

מאמר זה מגדיר את הצרכים והרצונות של קופות החולים – השותף הראשי להקמת מרפאות אלה ואת תהליך התכנון של מרפאות אלה, לרבות מודל לייזום מרפאות אזוריות בשכונות חדשות.

המסגרת החוקית וצרכי התושבים

חוק הבריאות הממלכתי קובע כי קופת חולים מחויבת להקים מרפאה אחת על כל 5000 מבוטחים ביישוב מסוים. במרפאות אלה קופת החולים מחויבת להעניק שירותי רפואה כללית, רפואת ילדים, מעבדה ושירותי אחיות.

אמנם, למרפאות קהילתיות או אזוריות מוקצים שטחים במסגרת השטחים החומים ברשות המקומית אך מרכיב הקרקע מהווה חלק קטן מעלויות ייזום הפרויקט ואחזקתו בהמשך.

התדריך לתכנון הקצאת קרקע לצורכי ציבור שפורסם בשנת 2005 על ידי משרדי החינוך, הפנים, האוצר והבינוי והשיכון התייחס לסוגיות המימון של פרויקטים בשטחים חומים, בכללם מרפאות קהילתיות ואזוריות ואפשר להקים בצמוד אליהן שירותים נלווים כגון קליניקות פרטיות של רופאים, מרכזים לרפואה אלטרנטיבית, שירותי אופטיקה ואורתופדיה ובתי מרקחת.

שירותים אלה, הפועלים במסגרת עסקית או מסחרית, מאפשרים למעשה את ייזומם של פרויקטים כאלה ואת אחזקתם בהמשך.

ומה עם קופות החולים?

חוק הבריאות הממלכתי קובע כי כל אחד ואחת מאזרחי מדינת ישראל זכאי להיות חבר באחת מקופות החולים, המעבר בניהן אינו מוגבל וכי אסור לקופות החולים למנוע הצטרפות מאזרח בשל מצבו הרפואי או הכלכלי. כל זאת על מנת לספק שירותי בריאות נאותים לכלל האזרחים.

ההשלכות של חוק זה על קופות החולים מביא לתחרות בשירותים ובנגישות אליהם. בדרך כלל קופות החולים יתחרו אחת עם השנייה בערים בישראל ויקימו סניפים שלהם, המעניקים שירותי רפואת משפחה, ילדים, מעבדה ורופאים מומחים.

עם הכניסה של קופות החולים לתחומי הרפואה האלטרנטיבית ולתחומים כמו רפואת שיניים, אופטומטריה ועוד, קופות החולים ישאפו לצרף את השירותים האלה למרפאות שלהם בערים.

מי בעל הבית?

בשנים האחרונות חל היפוך מגמה בבעלות על המרפאות הקהילתיות: קופות החולים עברו מרכישת קרקע וייזום של מרפאה להשכרת מרפאות בחוזים לטווח ארוך מיזמים פרטיים או מעיריות ותאגידים עירוניים. לשם הדוגמא: מכבי, קופת החולים הגדולה בישראל כמעט ואינה מחזיקה בבעלות על נכסים ומתקשרת בחוזי שכירות לתקופות של עשר או עשרים שנה לצורך הקמת ותפעול המרפאות שלה.

בחלק מהמקרים, קופת החולים שוכרת את כל המבנה ומשכירה חלקים ממנו לשוכרי משנה השייכים לתחומי הבריאות והרפואה. בחלק אחר מהמקרים, קופת החולים היא חלק מהשוכרים ומהווה עוגן לפעילות.

עיריות ותאגידים עירוניים נכנסים לאחרונה לתחום על ידי ייזום פרויקטים בשטחים חומים במטרה לענות על הצורך של התושבים בשירותי בריאות, מבלי ליצור עומס תקציבי.

את זאת הם משיגים באמצעות התקשרות ארוכת טווח עם אחת מקופות החולים והשכרת שטחים ברמות גימור שונות – החל ממעטפת ועד לתכנון ובנייה פנימית, לפי המפרטים והדרישות של קופות החולים.

סוגיות עקרוניות בתכנון מרפאות קהילתיות

השלב הראשון בתכנון מרפאה קהילתית כולל התייחסות לצרכים של התושבים, ולחזון ולמודל הכלכלי של הרשות המקומית: הבנת התמהיל הנדרש על מנת לענות על הצרכים והרצונות של תושבי האזור: מה טווח הגילאים של התושבים (אחוז גבוה של ילדים מול אוכלוסייה מתבגרת)? מה רמת החיים שלהם והנגישות שלהם לאמצעי תחבורה? אילו שירותים רפואיים הם רוכשים באופן אינטנסיבי ואילו שירותים משלימים הם מבקשים?

לאחר הבנת הצרכים יש לבנות מודל נדל"ן מתאים לעירייה ולחברה הכלכלית: החל מפרויקט שבו היזם מקבל את הקרקע מהעירייה תמורת חלק מההכנסות, דרך ייזום משותף ועד לייזום על ידי העירייה והפיכת הנכס לנדל"ן מניב.

בניית מודל הנדל"ן תלווה בשלב זה עם תכנית עסקית למרפאה שתכלול:

  • הקצאת שטחים במרפאה, בהתאם לצרכים שהוגדרו
  • הערכת עלויות בנייה, תוך התייחסות לרמת הגימור הנדרשת על ידי השוכרים
  • הגדרת המבנה והשימושים לכל אחד מחלקיו
  • קביעת תמהיל המרפאה
  • הגדרת אופי השכירות ודמי השכירות לכל אחד מהשוכרים
  • בחינת כדאיות כלכלית
  • איתור מקורות מימון ובחינתם

מודל למרפאה קהילתית

רשות מקרקעי ישראל מנהלת מכרזים למתחמי דיור הם אלפי יחידות דיור בערים רבות בישראל. כדי להבהיר את המודל, להלן דוגמא:

בעיר בלב ישראל מוקמת שכונה חדשה, בת 3000 יחידות דיור. ההערכות הן כי בשכונה יתגוררו למעלה מ- 12,000 תושבים שיהגרו לשכונה זו מהעיר עצמה ומשכונות וותיקות ותמהיל האוכלוסייה יורכב ממשפחות צעירות. כ- 40% מהשטחים בשכונה יוקצו למבני ציבור, בניהם מרפאות.

חוק הבריאות הממלכתי מגדיר כי בשכונה זו לפחות שתי קופות חולים יקימו מרפאות על השטחים החומים. אם התאגיד העירוני יחליט ליזום את המרפאות ולבנות אותן, המודל המקובל הוא מבנים בני שלוש קומות, לפי החלוקה הבאה:

  • קומת הקרקע תכלול: בית מרקחת, שירותי אופטומטריה ובית קפה / קיוסק
  • הקומה הראשונה תכלול: מעבדות, קליניקות של רופאי הקופה, שירותי אחיות
  • הקומה השנייה תכלול: משרדי קופת החולים
  • הקומה השלישית תכלול: קליניקות פרטיות לרפואה משלימה, מרפאת שיניים, קליניקות לתזונאים, יועצים ועוד.

התכנית העסקית למבנה תשען על העיקרון כי התאגיד העירוני הוא בעל הנכס והכנסותיו נובעות מדמי השכירות.

השוכר החשוב יהיה קופת החולים עצמה, והבנייה תעשה בהתאם לצרכים ולמודל המרפאות שלה. שאר הנכסים ינוהלו על ידי חברת הניהול של התאגיד או חברת ניהול שתישכר לצורך שיווק וניהול הבניין.

לתכנית העסקית ייבנה מודל מימוני שיאפשר תזרים חיובי עם תחילת האכלוס. נציין כי בנקים נוטים לממן פרויקטים כאלה בשל היציבות של השוכר המרכזי בנכס.

Call Now Button