האם הבית הזה יהיה שלנו? – גיליון מספר 2

או: המודל הייחודי לרכישת זכויות מגורים במגזר הקיבוצי

גיליון מס 2…

בגיליון הקודם העלינו את הנושא "החם" של שיוך דירות בחלופות השונות, תוך התייחסות להבדלים ביניהן. בעיקר – כיצד הן נוגעות לכל חבר באגודה (בקיבוץ המתחדש/הקיבוץ השיתופי), וכיצד ניתן למקסם אותן לתועלת הקיבוץ – ככלל, ולתועלת כל אחד מהחברים (החדשים והוותיקים) – בפרט…

איפה אנו עומדים עכשיו?

יש למגזר הקיבוצי קרקעות זמינות יחסית, עם פוטנציאל עתידי משמעותי, הן כבתים קיימים לצורך רכישת הזכויות בהם, והן כמגרשים שמיועדים לבנייה עתידית של בתים.
הביקוש הגבוה כיום למגורים קהילתיים בסביבה קיבוצית – כפרית אינם ממומשים, בעיקר עקב הבעיות בנושא המימון של ההלוואות והמשכנתאות,הנדרשות במגזר הקיבוצי.

או.קיי. אז מה עושים?

בגיליון המשך זה מטרתנו להציג מודל ייחודי למימון נדל"ן למגורים במגזר הקיבוצי.
המודל אמור לאזן בין מכלול הנסיבות והשיקולים, מתוך רגישות לשיקולי הון, רווחיות, איכות הבטוחות לבנק ופוטנציאל לרווח בכלל – ובשיקולי תשואה להון בפרט.

מודל רכישת זכויות המגורים שיפורט להלן, נבנה לצורך המימון במסגרת חלופת האגודה ורלוונטי גם לחלופה הקניינית.

קיבוץ רוצה לרכוש זכויות מגורים – איך מממנים את העסק ?

מימון זכויות המגורים במסגרת החלטות רמ"י, כצורך של הקיבוצים לקליטה וצמיחה,הינו,כאמור,נושא מורכב. הוא מחייב שקלול היבטים שונים – כלכליים, ארגוניים, תקנוניים, חברתיים ומשפטיים.

המערכת הבנקאית בישראל פיתחה במהלך השנים מגוון מסלולי מימון,המציעים אפשרויות שונות לטובת רוכשי הדירות בישראל.
מגוון רישומי הזכויות בישראל (טאבו; מנהל מקרקעי ישראל; חברות משכנות;מגזר עירוני; מושבים; קיבוצים; אגודות שיתופיות ועוד), בשילוב חוקים,הוראות ותקנות רגולטוריות שונות,יוצרים נסיבות ומציאויות רבות.
המערכת הבנקאית משקללת את איכות הבטוחה והשעבוד במכלול סיכוני האשראי ומבחני האשראי.

נדרש גורם מממן – קרן מימון שתכלול בין השאר גורמים פיננסיים, ו/או ארגונים ארציים ואזוריים של המגזר הקיבוצי, ו/או קרן קמ"ע.
הגופים הנ"ל יעמידו מימון לשימושים השונים בדרך של פיקדון, לפי מידת הגביה או שוק משני לאור מגוון האפשרויות והשלכותיהן על שיקולי הלימות הון,תפעול,יתרונות שיווקיים שונים לבנק ושיתופי הפעולה שיותאמו למדיניות הבנק.

המודל יבחן מתן הלוואות/משכנתאות הן לקיבוץ והן לחברים לכלל השימושים האפשריים.
יש לציין,שקיימת התעניינות רבה במערכת הבנקאית לפעילות במגזר זה. הבנק יעמיד משכנתאות ללווים הפוטנציאליים וישתמש במידת הצורך בקרן המימון. זאת בכפוף לחיתום ספציפי ובטחונות לכל חלופה.

ומהו הערך המוסף הייחודי לנו, משרד עובד-גובי?

בזכות עבודתנו השוטפת עם הבנקים המסחריים והבנקים למשכנתאות, יש לנו מודל ייחודי וחדשני מוכח, המקובל על המערכת הבנקאית ומגדיר את כושר ההחזר הפרטני של כל חבר.

הפתרון הניתן הוא גם לחברים הוותיקים וגם למגרשים העתידיים.

משרדנו ליווה את כל עסקאות רכישת תיקי משכנתאות שנעשו בין חברות הביטוח לבין הבנקים.
השילוב המנצח של העבודה השוטפת עם הקיבוצים, עם המודל הייחודי בבנקים שנותן לנו את היכולת לעשות תהליכים בנקאיים, מאפשר לנו לסייע בהמשך לליווי הקיבוץ וחבריו מול המוסדות הפיננסיים בנקאיים ואחרים – על מנת להגיע לתוצאה האופטימלית.

גופי הון ומימון רבים בישראל מחפשים אפיקי השקעה בנדל"ן.
המודל המבוסס על כך שהבנק משמש כגורם מקצועי מתפעל מערך ההלוואות והמשכנתאות, עם אפשרויות מגוונות להיקף המימון שבאחריותו.

הבנק והגורם המממן יעמידו את ההלוואות על פי קריטריונים שיקבעו במשותף, הן לעניין מקורות ההון ואחריות לחוב ,והן לעניין ההיערכות התפעולית,דיווחים וכיו"ב.
גם אחרי שיגובש המודל המימוני במלואו,כל קיבוץ וכל פרויקט ייבחנו בשלב ראשון בפרמטרים שונים, כמו איכות ואיתנות הקיבוץ מבחינה פיננסית – אשראית, מיקום,פוטנציאל בתים קיימים לרכישה ופוטנציאל עתידי וקריטריונים נוספים לפי שיקול דעת הבנק.

בשלב הבא יתבצע חיתום ראשוני לקיבוץ כתאגיד ולחברים כלווים, כתנאי מקדמי לתחילת טיפול ומיון ובחינת האשראי על ידי הבנק. החיתום יתבסס גם על המידע של הגורמים המעורבים.

ולסיכום….

משרד עובד גובי ושות' מלווה, כאמור,פעילויות עסקיות ומימוניות שונות בישראל. בזכות מעורבות פעילה ומגוונת שלנו בשוק המימון,אנו מזהים הזדמנות עסקית- מימונית ייחודית בשוק הנדל"ן למגורים במגזר הקיבוצי.

נשמח לענות על שאלות, הבהרות והארות…

בברכת קבלת החלטות קלה…

אהד עובד, ברוך גובי, דני שויער נדב עובד ומשרד עובד גובי ושות'.